北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方金融监管局、中国银行保险监督管理委员会北京监管局联合近期起草了《关于印发北京市住宅工程质量潜在缺陷保险暂行管理办法的通知（征求意见稿）》，并公开征求意见。《管理办法》显示，未来北京新建住宅工程项目都将强制投保工程质量潜在缺陷保险。

北京住房和城乡建设委员会表示，该通知是为加快推进北京市住宅工程质量保险制度建设，强化工程质量风险管控，不断健全工程质量保障体系，提高住宅工程质量水平，切实保障住宅产权所有人合法权益而印发。《管理办法》中所谓建设工程质量潜在缺陷保险是指由住宅工程的建设单位投保的，保险公司根据保险条款约定，对在保险范围和保险期限内出现的由于工程质量潜在缺陷所导致的投保建筑物损坏，履行赔偿义务的保险。

工程质量潜在缺陷，是指住宅工程在竣工验收时未能发现的，因勘察、设计、施工、监理及建筑材料、建筑构配件和设备等质量原因造成的，不符合施工图设计文件、工程建设标准和合同要求，并在使用过程中暴露出的工程质量缺陷。

未来，北京市新建住宅将强制执行该保险。《管理办法》指出，北京市新建住宅工程项目，应当在土地出让合同中，将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。

《管理办法》显示，工程质量潜在缺陷保险基本承保范围包括地基基础工程和主体结构工程、保温和防水工程。地基基础工程和主体结构工程适用于整体或局部倒塌；地基产生超出设计规范允许的不均匀沉降；出现影响结构安全的裂缝、变形、破损、断裂。

阳台、雨篷、挑檐、空调板等悬挑构件出现影响使用安全的裂缝、变形、破损、断裂；外墙面脱落、坍塌等影响使用安全的质量缺陷等情况同样适用于该保险。

保温和防水工程涵盖的范围包括围护结构的保温工程；地下、屋面、厕浴间防水渗漏；外墙（包括外窗与外墙交接处）渗漏；其他有防水要求的部位渗漏。保险期间保险责任开始时间并非建设中或者建成即开始，而是建设工程竣工验收合格两年后起算。

此外，保险公司对以下项目以附加险的方式为建设单位提供保险服务：建筑装饰装修工程；建筑给水排水及供暖工程；通风与空调工程；建筑电气工程；智能建筑工程；建筑节能工程；电梯工程等。

《管理办法》明确，业主在保险期间内发现工程存在质量缺陷的，可以向保险公司提出索赔申请。保险公司收到索赔申请后，应当在两日内派员现场勘查；七日内做出核定；情形复杂的应当在三十日内做出核定；对属于保险责任的，保险公司应当自与建设单位达成赔偿协议之日起七日内履行维修或赔偿义务。

与此同时，建设单位等并不会因为保险的存在而免责。按照法律法规或合同约定应由勘察、设计、施工、监理、预拌混凝土生产和建筑材料、建筑构配件和设备供应等相关责任单位承担的法律责任，并不因建设单位投保工程质量潜在缺陷保险而免责。

保险公司对工程质量潜在缺陷保险合同约定的质量缺陷损失履行赔偿义务后，有权依法对质量缺陷负有责任的相关单位行使代位请求赔偿权利，建设单位及相关责任单位应予以配合。

北京通州区运乔嘉园小区不少业主家中，窗户、阳台因为漏水造成墙皮脱落和发霉。多年来，业主一直向物业公司反映，但至今也没有得到妥善解决。近日，笔者来到运乔嘉园了解情况。这个小区紧邻运河西大街，在业主的带领下，笔者首先来到3号楼。在一层的业主家，笔者看到其中一间卧室挨着窗户的墙角，墙皮脱落了一大片，上面留着水泡过的痕迹。该业主说，这个现象从2017年就开始出现，当时正值雨季，屋外的雨水渗透进来，整个墙面全部被浸湿了，墙皮里的一层网状布面都脱落了。“用手一撕就下来了，按一下墙面，‘刷刷’往下掉白灰。”业主说。笔者用手揭开了一块巴掌大的墙皮，露出了里面粉末状的墙灰，手指轻轻一按，白灰顺着墙面往下掉。

“物业公司没有来修理过吗？”笔者问。“他们派人来看过，但是走了之后并没有人来修理。”该业主说，他们没有办法，只好自己刷涂料修补墙面，但是好景不长，到了第二年雨季，雨水又渗了进来。

随后，笔者又来到21号楼的一户人家。他说房屋漏雨这事已经多年了，他对维修已经不抱什么希望，“因为没有人会关心这事”。他先带着笔者看他家的客厅窗户，顶部墙皮已经发霉，上面有无数个发霉的斑点。“去年冬天室外特别冷，窗户顶上凝结了很多露水，还不断地往下掉，窗台上全是水，每天要擦很多遍。”除了客厅，他家卧室靠窗户的墙体更严重，包裹窗框的木板很多都翘了起来，上面还留着被水泡过的痕迹。窗框内的墙体从顶部到窗台的所有墙皮都掉了，留下被水浸湿过的痕迹，里面的水泥都能看得一清二楚。除此之外，这户人家的主卧室阳台的窗框四周也是发霉的。他告诉笔者，因为之前窗户四周往里漏水，他花了几万元将家里所有的窗户都换了，但是结果却并不如意，依然往里渗水。这些情况物业公司都知道，但就是没人管。

住在同一栋楼的另一名业主说，他们家阳台的窗户下面、卧室窗帘的上面，至今还留着漏水的痕迹，墙皮和墙纸都已经腐烂了，很多地方都发霉了。向物业公司报修过，但是至今没有全修好，现在窗台底下还留着一个窟窿没有恢复。

笔者随后来到第三户人家，和之前两家相比，他家的阳台顶部发霉的地方已经全部呈现黑色。“因为阳台漏水，我们在阳台和卧室之间安装了一道推拉门，不让潮气透进屋里，但是没有什么用，每到雨季阳台就往里漏水，地板全被泡坏了。”该业主还告诉笔者，最严重的是小卧室的窗台，有一次下雨的时候，窗台下面哗哗流水，他们用小孩的洗澡盆接满了两大盆水。

一名业主说，据他粗略统计，整个小区漏水的业主少说也有近百户。他向笔者展示手机中其他业主发来的照片，大多数都是家中漏水的照片，有些业主家中的墙面整片发霉，有些业主家中的窗户和阳台留着被水浸泡的痕迹。查看聊天记录还发现，有的业主粉刷了发霉的墙壁，但是到了第二年，墙面依然会长霉斑，物业公司的工作人员告诉他们如果发现家中墙体长霉斑，可以采取开窗通风的方式，会起到缓解作用。业主们说：“大冬天的要业主每天开窗通风晾干霉斑，而不从根本解决问题，这不是出馊主意吗？”业主们认为，此问题久拖不决的一个原因，是因为该小区没有业主委员会，没有人牵头去和物业公司协商，所以只有个别的热心业主多次去找物业公司反映，而大多数业主都没有办法和途径维护自己的合法权益。

笔者询问了运乔嘉园物业管理处，一名工作人员说：“业主家中发生墙体发霉的情况，公司有规定不予维修，业主家中有漏水的情况，我们的维修师傅会上门查看，根据漏水的部位和情况向上级部门汇报，然后再根据情况决定是否维修。”她还强调，业主一定要在漏水的当时向公司报修。笔者说至今还有业主家中漏水。该工作人员说，小区内房屋漏水的现象确实比较多，仅去年就有200余户业主家中漏水，物业公司都进行了维修，应该不存在这样的情况。她还说，因为房屋漏水，很多业主将房屋装修一新之后卖了，第二年新买房的业主发现家中漏水就来找物业公司，结果查到了前一年房屋漏水的维修记录。“我们遇到过新买房来投诉的业主，只能解释因为房屋老化造成漏水。”该工作人员说。