对于我们大部分普通人来说，可能一辈子换不了几次房，甚至一辈子就只买一套房。这种情况下，买房时就要花很多时间和精力慢慢挑选、慢慢对比。但是楼盘那么多，获取的各种资讯其实是被精心挑选过的。也就是说，我们平常看到的很多楼盘的信息是开发商想让我们看到的，很多人被蒙蔽了。那普通人怎么选到合适的房子呢？我们可以从开发商的内部培训文件一窥究竟。

我们不讨论哪些城市更具有购房意义，毕竟大部分人是就近购房，在自己工作的城市或者家乡买房。除非资金充裕，不然一个出生在鹤岗、念书在哈尔滨、工作在北京的人是不会突然跑到广州市区买房的。这篇文章我们主要讨论在同一个城市中怎么选择“好”房子。

一、开发商项目立项

首先开发商在进行一个项目的立项阶段时，会对这个开发项目进行定位。这一部分会有专门的分析部门或者外包公司对土地进行研究并有初步的成果。通过对项目宗地的指标分析、区域环境、配套、规划等方面的研究后，刻画出项目的基本轮廓，给出项目可能的发展方向：如用地面积、容积率决定了项目的总量、物业基本形态；而区域规划和周边环境决定了地块价值进而影响物业档次定位等。

二、房建市场分析

接着会对当地房建市场进行分析，一是对宏观经济和宏观房地产市场的分析；二是对房地产建设指标和土地市场进行分析；三是对当地商品房市场进行分析；四是对当地房地产市场的未来发展作预期分析。这里面研究重点是市场特点，包括内外需、市场阶段供求关系、市场结构(价格、产品、开发商)、客户及成交特点等等。注意分布研究的意义有：

1.宏观经济及房地产整体分析，反映房地产投资及发展环境，预测未来的竞争格局； 

2.通过研究判断区域房地产走势与开发风险，找到项目可能的目标市场，初步确定发展战略；

3.通过区域房地产供求关系、价格、产品等成交情况分析，对产品的定位策略产生直接影响。

三、竞品分析

作为开发商的分析重点还有一个，就是对竞品的分析，包括产品定位及核心卖点、客户定位及成交分析、价格等等。通过竞品分析来判断对手的客户、产品、营销方式等重点信息，为项目发展的导向提供实际依据，增强项目自身的市场竞争力；同时在分析中，着重分析对手的成交状况、产品、营销手段等核心价值信息，寻找出竞争对手值得借鉴的价值点，指导自己拟建项目未来的发展。

通过对市场、产品、竞争项目的分析可以基本明确项目的产品定位方向，如社区整体档次、物业选型等，并对项目在营销阶段的可能面临的竞争做初步预判，从而在产品定位阶段做差异化竞争设计；包括风格、服务、环境等等。

四、目标客户人群分析

接着是客户分析，就是对我们购房人进行目标人群素描。分析核心客源、次要、辅助和偶得客源的来源地；定量地分析实际客源的构成比例；重点研究家庭结构、置业经历、关注要素、职业收入，分析可能的主力户型和面积，包括小区配套、景观规划等；明确产品设计特点，配套等个性化需求，有利于产品差异化展示。核心就是给什么样的人提供什么样的产品。

当然了第三方分析公司同时还会对他们的客户，就是开发企业自身进行分析，还有对当地已有的成熟案例进行分析。这两点对于我们购房人还有有很大参考意义的。

五、提取有价值信息

从开发商的培训文件我们其实能看出，当我们知道某个楼盘拟建的消息时，其实开发商早就已经完成了对目标客户的人群速写，也就是说面对什么样的购房群体，他们会提供什么样相应的楼盘、服务、配套设施等等。这些最后都会以售价的形式体现出来。我们普通人要做的就是在我们的预算范围内选择一个优选楼盘。

什么样的楼盘算优选楼盘呢，相信大家都会说地段是唯一指标，但是考虑什么样的地段可能就有了分歧。之前比较周到的指标是在方圆500米、走路十分钟的距离内有一所好的学校、一家好的医院、一个环境不错的公园、一个配套齐全的商业综合体、地铁站。满足这些条件的要么是很老的小区，要么是很贵的新楼盘。我们怎么取舍呢？下期干货中我们为大家详细介绍～

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